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2021.02.19

鄭州市土地出讓管理工作實施細則(試行)

鄭州市人民政府辦公廳

關于印發鄭州市土地出讓管理工作實施細則

(试行) 的通知

各開發區管委會,各區縣(市)人民政府,市人民政府各部門,各有關單位:

《鄭州市土地出讓管理工作實施細則(試行)》已经市政府同意,現印發給你們,請認真遵照執行。

鄭州市土地出讓管理工作實施細則(試行)

爲貫徹落實《鄭州市人民政府關于加強土地出讓管理工作的意見》(鄭政〔2021〕4號),加強土地供應計劃管理、市場價格體系管理、土地市場調控管理,依據相關法律法規,制訂本實施細則。

第一章 土地供应计划管理

第一条 市人民政府统筹安排全市土地供应计划编制工作,各開發區管委會,區縣(市)人民政府根據全市統一安排開展相關工作;各級資源規劃部門爲土地供應計劃的編制主體,市資源规划部门统筹编制全市年度土地供应计划, 各开发区、区县(市)資源規劃部門負責本轄區內土地供應計劃編制工作。

第二条 市资源规划部门应当提请市人民政府于每年的10月31日前,向各開發區管委會,區縣(市)人民政府發布編制下一年度土地供應計劃的通知;供應計劃編制通知應明確計劃編制指導思想、工作重點、階段安排、任務分工以及對發布對象的要求和相關材料提供時間。

第三条 各开发区,区县(市)应当调查分析建设用地供应潛力,依據土地前期開發程度、土地權屬狀況、土地利用計劃及轉用征收審批手續辦理情況、宗地規劃手續辦理情況等,綜合確定計劃期內可實施供應的建設用地。

第四条 各开发区,区县(市)应在组织开展本辖区经济社會發展情況、土地利用、地産市場狀況等調查分析的基礎上,充分應用土地供應動態調控數學模型成果,科學預測建設用地需求總量和結構,結合對本轄區、相關單位申報的建設用地需求審核情況,綜合確定建設用地需求量。

第五条 各开发区,区县(市)测算计划期建设用地需求量時,應當確定優先保障的重點項目、重要産業和公共租賃住房建設用地需求量,充分體現産業發展導向,落實租售並舉的住房保障制度。第六条 各开发区,区县(市)依据计划期内可实施供应的建設用地量和測算的計劃期建設用地需求量,統籌確定年度土地供應計劃指標。

第七条 各开发区,区县(市)确定年度土地供应计划指标時,省級以上經濟技術開發區(園區)、省級以上高新技術産業開發區(園區)和省級産業集聚區的工業用地(含新型工業地)30%以上要實行“標准地”模式出讓,根據改革進度逐步提升到100%。

第八条 各开发区,区县(市)确定年度土地供应计划指标後,編制建設用地年度供應計劃表、圖等相關資料,計劃表應包括地塊位置、面積、規劃用途、産業類別、省市重點項目類別、擬采取供應方式、實施“標准地”出讓情況、公共租賃住房配建情況、計劃完成收儲時間、計劃完成供應時間等,圖件應統一以國土空間規劃“一張圖”爲底圖,完成要素上圖。

第九条 各开发区,区县(市)完成编制年度土地供应计划表、圖等相關資料,並經開發區管委會、區縣(市)人民政府審核後,報送市資源規劃部門。

第十条 市资源规划部门可会同相关部门按行政辖区、城市功能區、住房和各行業發展用地需求、土地用途和供應方式,統籌安排全市年度供應土地計劃指標,編制形成全市年度土地供應計劃,擬定全市年度土地供應計劃方案,制作供應計劃表、圖等相關資料。

第十一条 土地供应计划方案应当包括但不局限于计划的目的、意義、指導思想、原則、編制依據、適用範圍、計劃指標、政策導向和保障措施等內容。第十二条 市资源规划部门应当将形成的年度土地供应计划方案征詢各相關單位意見,修改完善並經市土地供應協調決策小組審議後,報市人民政府批准。根據經濟發展和市場需求變化情況,確需調整年度土地供應計劃的,應報市人民政府批准後,重新對外發布。

第十三条 市资源规划部门应在每年3月份前,公布年度土地供應計劃,年度土地供應計劃要突出對總量、結構的控制,發布渠道包括中國土地市場網、市資源規劃部門門戶網以及相關媒體和網站。各縣(市)資源規劃部門應同時在本部門門戶網站對外發布。

第十四条 市资源规划部门应会同市住房保障部门以及相关開發區、區縣(市),根據年度土地供應計劃,結合區域商品房去化周期和銷售價格變化情況,合理分解形成四個開發區、市內五區、上街區、中牟縣、新鄭市和荥陽市的季度土地供應計劃;其余縣(市)可以根據年度土地供應計劃自行分解形成季度土地供應計劃。季度供應計劃要具體到宗地,重點突出對布局和時序的合理安排。

第十五条 季度土地供应计划编制形成后,经市土地供应协調決策小組審議,于每季度最後一個月的25日之前將下一季度土地供應計劃印發至各開發區、區縣(市)。未列入季度土地供應計劃內的用地不得在本季度內完成供應。

第二章 市场价格体系管理

第十六条 市、县(市)资源规划部门要建立以基准地价、地價監測成果爲基礎,以市場指導價爲基本調控手段的土地市場價格體系。

第十七条 市资源规划部门于每年年底前完成土地市场指导價修訂工作,經市人民政府批准後,作爲市土地供應協調決策小組決策參考依據。市場指導價制定完成後,自第二年起由財政部門合理確定采購方式選定修訂技術服務單位,保障修訂工作按時完成。

第十八条 市、县(市)资源规划部门按照规定每三年组织一次基准地價更新工作,原則上應在現行基准地價有效期屆滿之日前,經本級人民政府批准後,對外發布實行。

第十九条 市住房保障部门应在土地评估前出具住宅用地的土地出讓前置條件,明確合理銷售參考房價(毛坯房價格和裝修價格),可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定;地價評估時采用剩余法的合理利潤值原則上應控制爲10%。銷售參考房價隨土地出讓公告一並公示,土地出讓成交後在《國有建設用地使用權出讓合同》中進行約定。2021年在鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區,以及市內五區非城改項目儲備用地先行試用。第二十条 产业用地的项目实施方案应在土地评估前完成审定,明確項目業態、物業自持比例等內容,爲土地評估提供依據;評估過程中按照項目業態細分情況進行評估,並結合該宗地上擬建項目的物業自持比例進行修正後確定評估建議價。

第二十一条 市土地储备机构原则上以同一委托评估期内的單宗地或相鄰宗地爲評估單元,從入圍土地評估機構中隨機抽取3家委托進行土地評估;擇優選取不少于30名土地、房地産行業專家建立評審專家庫,按照關聯回避原則從中隨機抽取3名家,對地價評估技術路線和結果合理性進行評審並出具評審意見,市土地儲備機構結合專家評審意見提出出讓起始價和供應初步方案。

第二十二条 市土地储备机构应于增加剩余法评估试行期限屆滿前,組織完成對鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區,以及市內五區非城改項目儲備用地先行試用情況的評價工作,將評價結果和推廣建議報市資源規劃部門審核後,由市資源規劃部門報請市人民政府審議,審議通過後逐步在全市範圍內推廣使用。

第二十三条 市土地储备机构应根据需求网上征询市发展改革、城建、住房保障、文物、人防、生態環境、農業農村、水利、民政等部門的土地供應意見,相關部門應當在收到征詢意見後2個工作日內,完成土地供應相關意見回複。第二十四条 市土地储备机构拟定土地供应初步方案,自评估報告備案之日起60日內報市資源規劃部門集體會審。市資源規劃部門根據會審通過的土地供應初步方案直接擬定土地供應方案,不再進行實質性審查,報請市人民政府審批。

第二十五条 市土地储备机构负责因事权下放后引起的土地出讓、劃撥類案件應訴,依申請進行的信息公開等工作。

第三章 土地市场调控管理

第二十六条 市大数据部门要会同市住房保障、资源规划等業務部門,依托電子政務外網搭建全市統一的土地供應動態調控數學模型,建設土地供應管理網上會商系統,納入城市大腦(三期)項目統一實施,以土地供應管理一“事件”,接入全市“一網統管”平台。

第二十七条 动态调控数学模型应当包括但不仅限于以下数據:房地産市場銷售價格(含新房、二手房)、區域去化周期、區域成交案例、安置房供應數量、租賃住房備案數量、二手房交易情況以及土地供應情況、土地供應計劃、地價動態監測情況等。

第二十八条 动态调控数学模型应实现数据即时提取和更新,數據應與市縣(市)住房保障、資源規劃部門業務系統上報部級業務系統的數據保持一致;需人工錄入的,應向市縣(市)住房保障、資源規劃部門開放錄入端口。

第二十九条 动态调控数学模型应具备对基础数据的分析与預測功能,直觀呈現全市各區域房地産市場運行現狀,能夠結合土地供應的計劃安排預測出相關指數的變化情況,涉及部級監控指數的應與監測指數的生成算法保持一致,切實滿足房地産調控“穩預期”的要求。

第三十条 动态调控数学模型和网上会商系统应做到共享复用,向市土地供應協調決策小組、市資源規劃部門、市土地儲備機構以及各開發區、區縣(市)土地供應相關部門開放服務賬號和應用端口,爲土地供應計劃和方案的編制、會審和審定提供應用支撐,確保實現土地供應管理全流程業務閉環。

第三十一条 全市范围内住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出讓、熔斷後搖號方式出讓或熔斷後轉爲一次競地價方式出讓。采取“限地價、競自持”、熔斷後搖號方式出讓的,報(競)價首次達到挂牌起始價的130%時熔斷。鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區以及市內五區非城改項目儲備用地,采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷後搖號方式出讓;城改項目用地采取熔斷後轉爲一次競地價方式出讓,競價規則按現行規則繼續執行。全市範圍內商服和産業用地采取“價高者得”方式出讓,商服和产业用地的竞价规则按现行规则繼續執行。

第三十二条 “限地价、竞自持”方式出让是指报(竞)价達到熔斷價格後,依次進行限時競自持比例和限時競配建面積後確定競得人的出讓方式;熔斷後搖號方式出讓是指報(競)價達到熔斷價格後,由網上交易系統隨機搖號確定競得人的出讓方式。

第三十三条 “限地价、竞自持”出让方式中,自持比例是指住宅商品房屋面積的自持比例(不含物業用房等公用房産面積),配建面積是指養老服務用房或公租房面積。

第三十四条 土地供应方案中需明确供应方式,以及相应的挂牌起始價、增價幅度、熔斷價格、起始自持比例(2%)、自持比例增幅(1%)、起始配建面積(200平方米)、配建面積增幅(50平方米)等內容。

第三十五条 全市范围内,住宅用地及兼容住宅的用地土地出让竞买保证金缴纳比例为挂牌起始价的50% (不足整数的进位至整數),其他用地土地出讓競買保證金繳納比例爲挂牌起始价的20% (不足整数的进位至整数);土地出让成交后,必须在10個工作日內簽訂出讓合同;合同簽訂後5個工作日內將競買保證金轉爲土地出讓金,住宅用地和兼容住宅用地1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納。

第三十六条 住宅用地使用权网上交易分两个环节进行,第一環節爲挂牌報價環節,第二環節爲限時競價(依次競自持比例、配建面積)或搖號環節;搖號環節應由具備資質的公證機構進行公證或采用其他方式確保公信力。

第三十七条 住宅用地使用权网上交易时,取得竞买资格的競買人均可參與網上挂牌報價和限時競價或搖號。在網上挂牌報價和限時競價期內,競買人在滿足條件的情況下,可多次進行報價(地價、自持比例和配建面積)。

第三十八条 挂牌报价期间,竞买人初次报价不得低于挂牌起始價,報價以增價方式進行,每次加價不得小于規定的增價幅度且不得高于熔斷價格,應爲一個增價幅度或其整數倍。

第三十九条 限时竞自持比例期间,竞买人初次投报自持比例不得低于起始自持比例,投報自持比例以增自持比例方式進行,每次增加自持比例不得小于規定的自持比例增幅且不得高于100%,應爲一個自持比例增幅或其整數倍。

第四十条 限时竞配建面积期间,竞买人初次投报配建面积不得低于起始配建面積,投報配建面積以增加配建面積方式進行,每次增加配建面積不得小于規定的配建面積增幅且不得高于地塊地上建築面積,應爲一個配建面積增幅或其整數倍。

第四十一条 当竞买人报价达到熔断价格后,不再接受更高報價,網上交易系統在挂牌報價期限截止時自動出現以熔斷價格進入競自持比例或搖號階段的選擇提示;當競買人投報自持比例達到100%時,網上交易系統自動出現以熔斷價格和100%自持比例進入競配建面積階段的選擇提示;競買人應在規定時間內對網上交易系統的提示作出選擇,未在規定時間內作出選擇的視爲不選擇進入下一階段,經網上交易系統確認有競買人選擇參與下一階段限時競價(自持比例、配建面積)或搖號的,系統進入限時競價(自持比例、配建面積)或搖號程序。

第四十二条 竞买人的报价(地价、自持比例、配建面积),一經提交並經網上交易系統服務器記錄,不得修改或者撤回。網上交易系統接受符合條件的有效報價(地價、自持比例、配建面積),即時更新顯示挂牌價格(地價、自持比例、配建面積)和有效報價人;限時競價(自持比例、配建面積)期間應從接受新的有效報價(自持比例、配建面積)起重新計時,計時期間無新的有效報價(自持比例、配建面積)的,計時結束後限時競價隨之結束。

第四十三条 挂牌报价期限截止后,有多宗地进入限时竞价(自持比例、配建面積)或搖號的,網上交易系統按挂牌公告次序依次進行限時競價(自持比例、配建面積)或搖號。

第四十四条 挂牌报价期限截止时,无竞买人进行有效报价的,挂牌不予成交;只有一位競買人進行有效報價但未達到熔斷價格的,該競買人即爲競得人;有兩個或兩個以上競買人進行有效報價但未達到熔斷價格的,報價最高的競買人即爲競得人。

第四十五条 采取熔断后摇号方式出让,有效报价达到熔断價格後,沒有競買人選擇進入搖號階段的,觸發熔斷價格的競買人即爲競得人,有競買人選擇進入搖號階段的,網上交易系統隨機確定競得人。

第四十六条 采取“限地价、竞自持”方式出让,有效报价達到熔斷價格後,沒有競買人選擇進入限時競自持比例階段的,觸發熔斷價格的競買人即爲競得人。進入限時競自持比例階段後,限時競自持比例期間無競買人進行有效投報自持比例的,觸發熔斷價格的競買人即爲競得人,有競買人進行有效投報自持比例但未達到100%的,投報自持比例最高的競買人爲競得人。有效投報自持比例達到100%後,沒有競買人選擇進入限時競配建面積階段的,投報100%自持比例的競買人即爲競得人。進入限時競配建面積階段後,限時競配建面積期間無競買人進行有效投報配建面積的,投報自持比例100%的競買人即爲競得人,有競買人進行有效投報配建面積但未達到配建面積上限的,投報配建面積最高的競買人爲競得人,達到配建面積上限的,首先有效投報上限配建面積的競買人爲競得人。

第四章 附 则

第四十七条 市内五区出让或划拨后土地处置事宜下放至各區資源規劃部門辦理,在委托執法權限範圍內,以市資源規劃部門名義行使權利。主要事項包括:

(一)劃撥(租賃)國有建設用地使用權轉協議出讓;

(二)劃撥國有建設用地使用權轉讓;

(三)劃撥或出讓國有建設用地使用權改變規劃條件;

(四)劃撥或出讓國有建設用地使用權分割(合並)轉讓;

(五)國有建設用地使用權作價出資;

(六)國有建設用地使用權續期出讓(租賃)。

第四十八条 各区资源规划部门负责因事权下放后引起的土地處置類案件應訴、依申請進行的信息公開等工作。

第四十九条 本实施细则自印发之日起执行,郑东新区、郑州經開區、鄭州高新區、鄭州航空港區、上街區、各縣(市)可結合本地實際,制定實施辦法。

第五十条 本实施细则最终解释权归市资源规划局。

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